“卖房子买方发定金协议”的处理可能受以下特殊情况影响：
1. 买方因不可抗力无法履行协议：若买方因地震、政策调整等不可抗力导致无法购房，可依据法律规定免除违约责任，卖方需返还定金。例如，买方签订协议后，政府出台限购政策导致其失去购房资格，卖方需返还定金。
2. 房屋存在权属争议：若房屋存在抵押、查封或共有权人未同意出售等情况，协议可能无法履行，卖方需返还定金并承担违约责任。例如，房屋已被银行抵押，卖方未告知买方，买方发现后要求解除协议，卖方需双倍返还定金。
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针对“卖房子买方发定金协议”的问题，以下是常见的错误操作行为：
1. 忽视定金金额限制：若卖方未注意定金金额超过房屋总价20%，可能导致超过部分不产生定金效力，无法依据定金罚则追究买方违约责任。
2. 未签订书面协议：仅通过口头约定收取定金，若买方反悔，卖方难以举证证明定金关系存在，无法要求买方承担违约责任。
3. 未核实买方购房资格：若买方无购房资格，协议可能因违反政策无法履行，卖方需返还定金，造成时间和经济损失。
若您已出现上述错误操作或担心协议存在风险，建议及时向律师咨询，避免损失扩大。
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“卖房子买方发定金协议”可能存在以下法律风险点：
1. 定金罚则风险：若买方不履行协议，卖方有权没收定金；若卖方不履行协议，需双倍返还定金。例如，买方签订协议后因房价下跌反悔，卖方可没收定金；若卖方因房价上涨拒绝卖房，需双倍返还定金。
2. 协议无效风险：若协议中房屋信息与实际不符（如房屋面积、权属状态错误），可能导致协议无效，双方需返还财产，卖方需返还定金并承担利息损失。例如，协议中房屋面积标注为100㎡，实际为90㎡，买方可能主张协议无效并要求返还定金。
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您询问的“卖房子买方发定金协议是否合法”这一问题，核心在于协议是否满足法律规定的生效要件。以下为您分情况说明：
1. 若定金协议满足合同生效的基本要件，则合法有效。
2. 如果协议双方均具备完全民事行为能力（如年满18周岁且精神正常）、意思表示真实（不存在欺诈、胁迫等情形）、内容不违反法律强制性规定（如定金金额未超过房屋总价的20%），则协议合法。
3. 若协议存在一方无民事行为能力（如买方为未成年人且无监护人追认）、内容违法（如定金金额超过总价20%）或意思表示不真实（如买方被胁迫签订协议）等情形，则协议可能无效或可撤销。

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